Woningbouw binnen of buiten de stad

Net als in een groot deel van Nederland, kampt Holland Rijnland met een flink tekort aan woonruimte. Woningen moeten onderdak bieden aan inwoners uit de regio, woningzoekenden uit de aangrenzende regio’s, aan statushouders en arbeidsmigranten. Door de toegenomen trek naar stedelijke agglomeraties, neemt de druk op de woningmarkt toe. Holland Rijnland wil de komende jaren flink bijbouwen om in de groeiende vraag te voorzien. Maar waar? Kan het tekort aan woningen worden opgelost binnen de bestaande stads- en dorpskernen, of moeten we uitwijken naar de randen ervan of misschien wel in het open gebied? En hoe maak je hierop goed beleid? We vroegen het aan Peter Boelhouwer, hoogleraar aan de TU Delft en woningbouwexpert, en Daan Zandbelt, stedenbouwkundige en voormalig Rijksadviseur.

Er komt veel samen in de fysieke ruimte van Holland Rijnland. Volgens Zandbelt kun je de keuze voor woningbouwlocaties daarom niet los zien van andere sectorale opgaven. ‘Wonen staat in nauwe relatie tot economische ontwikkelingen en de daarbij behorende mobiliteit’, legt hij uit, ‘en ook met nieuwe opgaven zoals energietransitie en klimaatadaptatie. Er worden nog te vaak beslissingen genomen vanuit één sectoraal belang. Maar de samenhang is juist essentieel. Door opgaven te combineren, vergroot je de kans van slagen.’

Dat de druk op de Randstedelijke woningmarkt groot is, en daarmee op Holland Rijnland, laat zich volgens Zandbelt verklaren door verschillende facetten. ‘De trek naar steden is enorm gegroeid. En er wonen steeds minder mensen in dezelfde huizen. Er zijn veel één- en tweepersoons huishoudens.’

Het is een visie die Boelhouwer onderschrijft. ‘Vooral ouderen blijven lang in een grote ééngezinswoning wonen. Het zou helpen als gemeenten meer sturen op ouderenhuisvesting en specifiek op geclusterde woonvormen zoals Knarrenhofjes. Veel senioren die misschien wel zouden willen verhuizen, kennen de alternatieven niet. Daardoor blijven zij een huis bezetten dat ook geschikt is voor gezinnen. Het bouwen van aantrekkelijke complexen waar senioren samen wonen, biedt uitkomst. En niet alleen voor de doorstroming. Het helpt ook tegen vereenzaming, men zorgt voor elkaar en gemeenten besparen op zorgkosten.’

Genoeg bouwlocaties Waar Zandbelt en Boelhouwer wel verschillend naar kijken, is waar je nieuwe woningen zou moeten realiseren. Zandbelt vindt dat de oplossing vooral binnenstedelijk moet worden gezocht. Dat daarvoor te weinig ruimte zou zijn, vindt hij onzin. ‘Er zijn genoeg locaties om binnenstedelijk te bouwen’, benadrukt hij, ‘alleen zijn er geen gemakkelijke locaties meer. We moeten ons meer richten op de moeilijkere plekken, zoals verouderde bedrijventerreinen. Daar krijg je te maken met versnipperd eigendom of vervuilde grond. Op de korte termijn is dat complex. Maar bedenk wel als je die zaken oplost, heb je wel een wijk in of tegen de stad. Daardoor reduceer je ook het aantal kilometers dat mensen afleggen naar werk, school of voorzieningen. En nieuwbouw kan ook een impuls geven aan oudere, verpauperde wijken. Zeker als je dat combineert met versterking van de economie en meer werkgelegenheid. Kijk naar het bioscience-park in Leiden. Dat is nu al enkele decennia een grote motor van de regionale economie.’

Binnenstedelijk klinkt bij menigeen als verdichting en opeenstapeling van woningen. ‘Hoogbouw zou groen verdringen’, vult Zandbelt aan. ‘Niets is minder waar. Als je kijkt hoe nu bedrijfsterreinen in Leiden er bij liggen, dan worden deze met een woonbestemming alleen maar groener. Binnenstedelijk bouwen betekent zeker niet het volbouwen van plantsoentjes met torenflats. In Europa is de hoogste bevolkingsdichtheid in stedelijk gebied Gare du Nord in Parijs, met gebouwen van maximaal acht lagen. Het hoeft dus niet per sé hoog.’

Daan Zandbelt

stedenbouwkundige en partner De Zwarte Hond

Peter Boelhouwer

hoogleraar TU Delft en woningbouwexpert

Woningbouw en natuurontwikkeling Toch denkt Boelhouwer dat de huidige plannen om tachtig procent binnenstedelijk te bouwen, iets té ver gaan. ‘Je kunt wel de hoogte in en sterk verdichten, maar de vraag is of je dat moet willen’, vertelt hij. ‘Een verhouding van ongeveer veertig procent buiten- en zestig procent binnenstedelijk is wellicht verstandiger. Uit recent woononderzoek blijkt dat veertig procent van de ondervraagden het liefst een grondgebonden koopwoning heeft. Naar koopappartementen is de minste vraag. De verkoop van deze woningen loopt daardoor achter bij huizen. Binnenstedelijk bouwen is bovendien erg kostbaar, waardoor veel plannen vertragen of helemaal niet van de grond komen. Momenteel is slechts acht procent van ons grondgebied in Nederland ingenomen door woningen. Waarom zouden we daar niet bijvoorbeeld 8,5 procent van maken? In mijn optiek kun je best een klein deel van het agrarisch gebied in de regio opofferen. Ook in het Groene Hart. Landbouw is een groot probleem. Het waterpeil wordt kunstmatig laag gehouden, waardoor veen inklinkt en er veel CO2 wordt uitgestoten. Daarnaast is landbouw ook niet ons grootste verdienmodel. Dus moet je je afvragen of je dit allemaal in stand wilt houden. Je kunt een deel van de landbouwgrond herbestemmen. Hierbij kunnen woningbouw en de ontwikkeling van nieuwe natuur hand in hand gaan. Die woningbouw kan kleinschalig en hoeft niet direct een grote vinex-locatie te zijn. Kijk maar naar het Bentwoud bij Zoetermeer. Dit was voorheen monotoon agrarisch land en is nu omgevormd tot een grootschalig park met recreatieve elementen, natuur en daaromheen nieuwe woningbouw. Een aantrekkelijke combinatie om te wonen. Bovendien betekent binnenstedelijk bouwen vaak dat de nog aanwezige bedrijven worden verplaatst naar locaties buiten de stad. Daar had je dan ook direct woningen kunnen bouwen!’

Aantrekkelijk bouwen kan volgens Zandbelt ook prima binnenstedelijk. ‘Het is een vereiste om nu iets te bouwen wat over dertig jaar nog steeds prettig is om in te wonen’, benadrukt hij. ‘Kijk naar de jaren dertig van de vorige eeuw. Er zijn toen in de sociale woningbouw prachtige complexen neergezet, die we nu nog steeds bewonderen. Hoe anders was dat in de jaren vijftig en tachtig toen er weinig geld was en de nadruk lag op snel bouwen. Die wijken zijn nu achterhaald.’

De regio en het Rijk Maar wie moet uiteindelijk beslissen welke woningen waar worden gebouwd. Boelhouwer denkt dat een woonvisie een samenspel moet zijn tussen Rijk, provincie en gemeenten. ‘Gemeenten hebben wel veelal de neiging om vooral binnen de eigen grenzen te denken. Een ruimtelijk plan op regionale schaal, zoals Holland Rijnland, zou prima werken. Als afstemming niet lukt, dan zou als laatste redmiddel een minister de verantwoordelijkheid moeten nemen. Daar moeten overigens ook financiën tegenover staan.’

Zandbelt denkt dat de Rijksoverheid best een grotere rol zou mogen spelen. ‘Bijvoorbeeld in de regulering voor een betere betaalbaarheid van woningen, met een mix van goedkopere en duurdere huurwoningen. Het zou goed zijn als bijvoorbeeld een minister vanuit nationaal perspectief kijkt wat goed is voor Nederland. En dan wel in samenwerking met andere partijen. Als een marktmeester waakt het Rijk zo over het ruimtelijk belang.’